广东天地正（长沙）律师事务所

来源：广东省高级人民法院

2023年8月25日，广东省高级人民法院发布物业服务合同纠纷典型案例，主要涉及业主车位充电桩安装、物业管理费收费标准调整、业委会更换物业期间各方权利义务等与百姓日常生活息息相关的民生案件。
所发布的案例中，有1宗涉及新能源汽车充电桩的安装问题，在谭某诉某物业公司案中，法院判决支持业主为自有车位安装充电桩的合理需求，解决了业主新能源汽车充电难题。有3宗案例涉及对物业公司管理行为的规范等问题，其中，在高某诉某物业公司案中，法院判令物业公司在未取得过半数业主同意情况下，其提高收费标准行为无效；在某物业公司诉吴某案中，法院判令房屋未明确交付的情况下，业主有权拒绝缴纳物业管理费，为源头防范物业公司与业主之间群体性矛盾激化提供指引。此外，还涉及未成立业委会小区的物业服务问题，在某物业公司诉苏某案中，法院认定其所在的居委会代为签订的物业服务合同有效，填补了未成立业委会小区管理的空缺，保障了小区生活井然有序。
近年来，广东法院按照“抓前端、治未病”理念，积极推进依法审理和诉源治理工作，多元化解“小物业”纠纷，守护人民群众的“大民生”。今年1至7月，全省法院物业服务合同纠纷收案6.5万宗、结案5.8万宗、调解成功4.2万宗、调解成功率达七成。

01物业公司未经法定程序不得随意调整物业收费标准——高某诉某物业管理有限公司服务合同纠纷案

基本案情：某物业公司在小区公告栏张贴区物价局有关收费标准批复及《关于停车收费调价的通知》，于2014年9月1日将小区车位管理费由原来的30元/月上调至60元/月。高某按照该标准支付一段时间后提起本案诉讼，要求某物业公司按照原收费标准计收车位管理费并退回超额收取的费用。

裁判结果：广东省高级人民法院经审理认为，物业公司调整物业收费标准应符合法定程序，但某物业公司未提交证据证明其在2014年9月1日调价前已按照规定完成了包括调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过等调价程序。该公司在2018年对2014年调价进行相关说明并收集支持表决票不符合规定，不应认定为其已就调价完成了主要程序，故某物业公司的调价不符合程序，不应支持。

典型意义：物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，依法应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业服务人主张上调物业费的，应举证证明其已完成法律、法规规定的调价程序。该案明确前期物业服务人调整物业收费标准的程序要求及举证责任，对于维护物业服务领域秩序、保护业主合法权益具有重要意义和必要性。

02物业公司拒绝离场无权收取物业服务合同终止后的物业费——曾某诉某物业服务有限公司物业服务合同纠纷案
基本案情：案涉小区经“双过半”（即参与表决专有部分占建筑物总面积过半数且参与表决人数过半数）业主表决同意解聘某物业公司，并通过公开招标方式选定新的物业公司。经业委会通知，某物业公司一直拒不退出、移交。另案生效判决确认业委会解聘某物业公司的决定有效，又一另案生效判决判令该公司撤离案涉小区，但某物业公司一直拒绝撤出，直至法院强制执行才搬离。此后，某物业公司起诉要求曾某等业主支付其撤场前的物业费。
裁判结果：广东省高级人民法院经审理认为，在另案生效判决已确认业委会解聘某物业公司的决定合法有效，且业委会已多次明确要求其退出、交接的情况下，某物业公司仍拒绝撤出案涉小区及履行交接手续，对于某物业公司以其已实际提供物业服务为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，应不予支持。
典型意义：近年来，物业服务合同纠纷数量一直居高不下。实践中，物业公司“退出难”问题十分严重。物业公司在业委会解除合同后，甚至在已聘用新的物业公司后仍拒绝撤出小区，更有甚者还通过诉讼方式来拖延退出时间，进而要求业主支付物业费用。对于物业公司拒绝退出并强行提供服务期间的物业费不予支持，对维护物业服务领域秩序、保护业主合法权益具有正确的价值导向。

03居委会可依法代行未成立业委会的小区业委会职责——某物业服务有限公司诉苏某物业服务合同纠纷案
基本案情：广州某小区业委会任期届满后，因故未能成立新一届业委会。经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主联名请求，小区所在社区居委会组织开展了重新选聘物业公司的招投标工作，并召开了业主大会。经小区业主投票，“双过半”的业主同意选聘某物业公司为该小区提供物业服务。公示期满后，某物业公司与居委会签订了物业服务合同，并入驻该小区提供物业服务。业主苏某认为：物业服务合同应由开发商或小区业委会代表业主与物业公司签订，居委会无权代表小区业主签约，故居委会与物业公司签订的物业服务合同对其无效，其无需缴纳物业费。某物业公司遂将苏某诉至法院，向其追讨物业费及滞纳金。
裁判结果：广州市中级人民法院经审理认为，在涉案小区未选举产生新一届业委会的情况下，该小区所在社区居委会有权代行业委会职责，组织开展选聘新物业公司的招投标工作。现居委会组织涉案小区业主召开了业主大会，并经“双过半”业主投票选聘了某物业公司为该小区新的物业服务公司，符合法律规定。依据业主大会的决议，居委会代表全体业主与物业公司签订的新的物业服务合同对包括苏某在内的全体小区业主均具有法律约束力。某物业公司已实际为涉案小区提供了物业服务，苏某理应依约支付物业服务费。
典型意义：物业服务合同的签约主体具有特殊性。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，在成立业主大会之前，由建设单位与物业服务人签订前期物业服务合同；在成立业主大会后，则由业主委员会与物业服务人签订普通物业服务合同。在小区因故未能成立业委会的情况下，根据住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条有关“居民委员会对辖区内小区具有一定管理职能”的规定，宜由居委会在特定条件下代行业委会职责，经合法程序选聘物业公司为业主提供服务，以维护小区管理秩序稳定，使业主安居乐业，推进建立共建、共治、共享的基层治理模式。

04物业公司不能证明房屋已交付的业主可拒交物业费——某物业管理有限公司诉吴某、某投资管理有限公司物业服务合同纠纷案
基本案情：2014年12月14日，吴某与开发商签订《商品房买卖合同》，约定于2015年4月30日前交楼。同日，某物业公司与吴某签订《前期物业管理服务协议》，约定自开发商向吴某发出入伙通知书中确定的物业交付日期次月起，业主或物业使用人按月交纳物业服务费。开发商表示已于2015年4月16日向吴某寄出《入伙通知书》，通知其于2015年4月30日办理入伙手续，但吴某表示没有收到，开发商亦无法提供邮寄凭证。某物业公司主张其已依《前期物业管理服务协议》之约定提供物业管理服务，要求吴某支付相应物业管理费，吴某则以商品房未交付为由，认为不应支付相关费用。
裁判结果：横琴粤澳深度合作区人民法院经审理认为，无论是根据《商品房买卖合同》还是《前期物业服务协议》的约定，吴某缴纳物业管理费是以开发商向其发出《入伙通知书》为前提条件的。但本案缺乏充分确凿的证据证明案涉商品房已向吴某交付，且吴某与开发商双方对商品房买卖合同是继续履行还是解除存在重大分歧，在此情况下，认为吴某应支付物业管理费显然不符合常理且有失公平，故判决驳回某物业公司的诉讼请求。
典型意义：本案中，没有证据证明出卖人已向买受人交付案涉物业，同时买卖双方在此期间就合同是继续履行还是解除存在诉讼纠纷，由此可以认定商品房交付的条件未成就，物业管理公司也就丧失了向买受人主张物业管理费的依据。因此，在认定买受人应否向前期物业管理公司支付物业管理费时，应从合同约定、交易习惯、生活常理、公平角度等对商品房交付的条件进行严格审查，避免审判结果有违常理与公平。

05业主安装充电桩合理需求物业公司应予配合——谭某诉某物业管理有限公司物业服务合同纠纷案
基本案情：谭某系案涉小区房屋及车位权属人，于2022年购买了新能源汽车并按照《前期物业管理服务协议》住户手册“电动汽车需要购买产权车位，并到供电部门办理相关用电手续方可使用”程序办理相关手续，谭某在请求小区物业公司在其提供的同意安装新能源汽车充电桩书面证明加盖公章时，某物业公司无出具相关证据材料，仅告知谭某地下停车位不具备充电桩安装条件、变压器容器不足为由拒绝盖章，导致充电桩安装流程无法进行。为此谭某提起本案诉讼，请求判令：某物业公司七日内在同意安装新能源汽车充电桩书面证明加盖公章，后续配合谭某办理地下停车位新能源汽车充电桩项目建设相关手续、协助施工及承担本案的诉讼费用。
裁判结果：肇庆市鼎湖区人民法院经审理认为，充电桩是新能源汽车实现使用目的不可或缺的设备，安装充电桩符合车位正常使用功能，是业主正常行使合法权利的行为，不应受到限制或禁止，物业管理人应予配合。故判决某物业公司应于判决发生法律效力之日起十日内在谭某申请安装新能源汽车充电桩书面证明材料上加盖公章并驳回谭某的其他诉讼请求。
典型意义：民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。大力发展新能源汽车产业，对保障能源安全、促进节能减排、防治大气污染具有重要意义，充电设施建设是电动汽车推广应用的重要举措。车位产权人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利，而充电桩是新能源汽车实现使用目的不可或缺的设备，安装充电桩符合车位正常使用功能，是业主正常行使合法权利的行为，不应受到限制或禁止，物业管理人应予配合，但业主在安装使用充电桩的同时亦不得损害其他业主的合法权益。

06虽未签订物业合同仍可构成事实物业服务关系——某物业管理有限公司诉方某物业服务合同纠纷案
基本案情：某商业楼位于某小区外围，两者一同开发建设。原业主通过以物抵债方式从建设方取得商业楼后对外出售，公示的项目简介中注明商业楼是小区的附属商业设施。2020年1月，方某通过网络竞拍取得商业楼的所有权。原业主向方某移交某商业楼前，一次性向小区物业公司缴清了此前的物业管理费。因方某接收某商业楼后一直未支付物业管理费，物业公司于2020年10月召集方某及小区业主代表开会商讨，形成的会议纪要中，明确商业楼属小区物业管理区域，施工前需向物业公司办理施工备案，服从物业公司的管理。但此后方某仍拒绝支付物业管理费，物业公司遂于2021年4月向法院提起诉讼，要求方某按物业公司与小区业主委员会签订的物业服务合同约定标准，支付物业管理费及违约金。
裁判结果：中山市第二人民法院受理后，调阅了小区周边的国土规划及红线图，进行实地勘查和走访，查实某商业楼不属于小区建筑，不在物业服务合同约定的范围，但物业公司受小区业主委员会聘请进驻以来，一直为附属于小区的商业楼提供物业服务，原业主对此并无异议，双方已形成事实物业服务关系，权利义务应参照物业服务合同执行，故判决方某向物业公司支付物业管理费及违约金。
典型意义：本案中物业公司对合同区域外商业楼提供了服务，业主知情且未提出异议，可推定双方形成事实物业服务关系，业主作为受益方应当履行缴纳物业管理费的义务。人民法院依法通过判决厘清物业公司与业主的关系、权责，定分止争，促进了当地社区的和谐稳定。

07法院依法支持业委会更换物业公司决定——某小区业委会诉某物业管理有限公司物业服务合同纠纷案
基本案情：据约定，某物业公司的物业服务合同期限自2012年5月18日起至业主委员会成立止。2019年12月20日，某花园小区业主委员会依法成立并备案，随后召开业主大会决定更换物业服务公司。2020年5月18日，某花园小区业主委员会与某物业公司向小区全体业主发出《联合公告》，某物业公司继续服务并收取物业管理费到2020年7月31日。但此后，经住建部门以及某花园小区业主委员会多次催告，某物业公司一直不配合腾退物业用房和移交物业资料。
裁判结果：清远市中级人民法院经审理认为，案涉小区召开业主大会成立业主委员会，并已通过决议更换物业公司，涉案物业服务合同的权利义务已终止。某物业公司应退出物业服务区域、移交相关设施及财务资料。
典型意义：业主大会成立后，可以根据有关规定程序选聘新物业服务企业或其他管理人，该决定是属于业主重要的自治事项，也是公民进行社会自治的重要体现。物业服务公司本质上是基于物业服务合同的一种“服务者”角色，不但无权对属于业主内部自治范畴的事项提出异议，而且还应积极配合业主大会的决定。本案被告经住建部门以及业主委员会多次催告仍不配合移交物业资料和腾退物业用房，人民法院以此亮明司法态度，坚决维护业主权益，破解物业服务公司“退场难”，以司法之力保障良好的物业服务秩序。

（广东省高级人民法院）