广东天地正（长沙）律师事务所

实务中，如果建设工程为商品房，且在竣工之前发包人已经分别与消费者订立房屋买卖合同，在发包人拖欠承包费用时，即可能发生承包人的优先受偿权与消费者权利的冲突。基于对商品房消费者生存权这一更高价值的维护，法律赋予符合一定条件的商品房消费者享有比建设工程优先受偿权和抵押物优先受偿权更优先的权利。本期小编围绕这一主题整理了相关的裁判规则、专家观点以及法律法规，供读者参阅。

一、裁判观点
1.消费者购买商品房必须是为满足生活需要且名下无其他用于居住的房屋，才享有比建设工程价款优先受偿权更优先的权利——张某某诉安徽三建工程有限公司等案外人执行异议之诉案
【案例要旨】消费者购买商品房必须是为满足生活需要且名下无其他用于居住的房屋，才享有比建设工程价款优先受偿权更优先的权利。消费者在同一小区购买了两套房屋，法院已基于其消费者的身份排除了其中一套房屋的执行，消费者拥有的房产已满足其基本居住需要，故第二套房屋不符合为满足基本居住需要而购买房屋的情形，不能按照消费者购房所具有的优先权利对抗工程款优先受偿权。
案号：（2022）最高法民终26号
审理法院：中华人民共和国最高人民法院
案例来源：中国裁判文书网，发布日期：2022年11月30日

2.在商品房消费者的生存权与建设工程价款优先受偿权发生冲突时，应优先保护商品房消费者的生存权——中建一局集团第二建筑有限公司诉刘某某、运城市国科房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉案
【案例要旨】商品房消费者满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件，对房屋享有足以排除强制执行的民事权益。在商品房消费者的生存权与建设工程价款优先受偿权发生冲突时，应优先保护商品房消费者的生存权。
案号：（2022）最高法民终150号
审理法院：中华人民共和国最高人民法院
案例来源：中国裁判文书网，发布日期：2022年9月27日

3.消费者购买商品房并非用于居住，不享有比建设工程优先受偿权和抵押物优先受偿权更优先的权力——张某某诉北京市农业融资担保有限公司、北京九洲兴建筑工程公司案外人执行异议之诉案
【案例要旨】商品房消费者生存权优于建设工程价款优先受偿权，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，故可以得出商品房消费者生存权优先于抵押权的结论。保护商品房消费者的生存权需要满足三个条件：消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；消费者所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋；消费者已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。消费者购买商品房用于办公，不符合所购商品房系用于居住的条件，故其权利不能据此进行优先保护。
案号：（2023）京03民终531号
审理法院：北京市第三中级人民法院
案例来源：中国裁判文书网，发布日期：2023年3月23日

4.赋予保护生存权的商品房消费者指的是向房地产开发企业购买商品房的买受人——林某某诉兴业资产管理有限公司等案外人执行异议之诉案
【案例要旨】商品房消费者指的是向房地产开发企业购买商品房的买受人，即合同相对方必须是房地产开发企业。商品房消费者向不属于房地产开发企业的公司购买房产并签订房屋买卖协议，其所享有的实体权利不符合对商品房消费者生存权保护的规定，也就不足以阻却抵押权人对房产的强制执行。
案号：(2022)闽09民终1587号
审理法院：福建省宁德市中级人民法院
案例来源：中国裁判文书网，发布日期：2022年11月16日

5.法人由于不存在生活消费的问题，不在消费者之列，不享有优于建设工程价款优先受偿权的权力——射阳县华龙农村小额贷款有限公司诉盐城市虹宇建筑工程有限公司、苏兴阳置业有限公司案外人执行异议之诉案
【案例要旨】从自然属性看，消费者必然是自然人，法人或者其他组织由于不存在生活消费的问题，不在消费者之列。而商品房买受人与出卖人之间是通过以房抵债形成商品房买卖合同，且商品房买受人为法人，也不属于基于生存、生活需要而购买商品房的消费者型买房人，其对房屋享有的物权期待权是一般不动产买受人的物权期待权，并不优于承包人享有的建设工程价款优先受偿权。
案号：（2019）苏09民终3850号
审理法院：江苏省盐城市中级人民法院
案例来源：中国裁判文书网
发布日期：2019年10月29日

二、司法观点
1.商品房预售或者销售中消费者的特别保护
尽管《民法典》第406条在承认抵押权追及效力的基础上允许抵押人自由转让抵押财产，有利于贯彻物尽其用的原则，但在商品房销售或者预售过程中，如果开发商在将土地使用权或者建筑物予以抵押后再出售房屋，而作为购房人的消费者一般都不会查阅不动产登记簿，一旦开发商的债权人因债权没有实现而行使抵押权，则消费者的交易安全必将受到极大威胁。值得注意的是，在《民法典》编纂完成前，无论是法律法规还是司法解释，均存在对消费者进行特殊保护的相关政策。例如《工程款优先受偿批复》1第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”结合该批复第1条的规定，可以推导出作为消费者的买受人在符合一定条件的情形下，其权利应优先于抵押权。此外，《执行异议和复议规定》第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”可见，在购房人符合一定条件的情形下，其权利能够排除人民法院对房屋的强制执行。
在《民法典担保制度解释》的制定过程中，我们曾根据最高人民法院在《民法典》编纂完成前已经发布的司法解释，认为在商品房预售或者销售中，符合一定条件的消费者所享有的权利应优先于抵押权人的权利。因此，在抵押人转让抵押物的情形下，只要购房人属于消费者，抵押权人就不能向购房人主张相应的权利。当然，为了防止抵押权人的利益受到损害，此时抵押权人应有权依据《民法典》第406条第2款的规定，请求开发商将销售房屋所取得价款用于提前清偿债务或者提存。不过，最终通过的《民法典担保制度解释》并未就此作出规定。这是因为，考虑到《民法典》施行后，《工程款优先受偿批复》被废止，该司法解释的相关精神和内容将被纳入正在制定中的执行异议之诉司法解释。因此，而对商品房预售或者销售中的消费者进行特别保护，界时可以通过执行异议之诉司法解释予以解决，不必在《民法典担保制度解释》另作规定。
（摘自最高人民法院民事审判第二庭：《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》，人民法院出版社2021年版，第392~393页。）

2.房屋消费者物权期待权的保护条件
（1）异议指向标的物必须是房地产经营者所开发的商品房。
这就把一般民事主体之间的民事交易排除在消费者保护原则之外，也就是说只限于一手房买卖。
因为，其一，消费者是相对于经营者而言，只有从经营者接受商品的人才能称为消费者，而二手房交易的买受人显然不能成为消费者。其二，消费者保护的标准，既不要求主观上无过错，也不要求交付全部价款，更不要求占有房屋，总体上比较宽泛。如果放宽到所有的房屋，将造成对消费者保护的泛滥，给被执行人与案外人通谋逃避执行以可乘之机。因此，必须从严掌握。对于房地产经营者开发的商品房销售而言，由于有比一般民事主体相对严格的监管制度，一般都签订有规范的商品房销售合同，绝大部分还要办理销售合同备案、网签或者预登记手续，比较容易判断。

（2）保护的对象必须是消费者。
按照《消费者权益保护法》第2条的规定，消费者是为生活消费需要而购买商品、使用商品或者接受服务的人。如何判断一个购房人是不是消费者呢？
首先，从自然属性上看，消费者必然是自然人，法人或者其他组织由于不存在生活消费的问题，不在消费者之列，但是，如果法人或者其他组织以单位名义购买，但已经分配给职工个人居住，可以认定为消费者。
其次，在判断购房人是“为生活需要”还是“为生产经营需要”的问题上，确实存在技术上的难题。如以购房人主观上是不是为了生活需要判断，存在一定的难度，有的人购买普通居住用房可能是为了出租牟利；有的人购买商业用房，可能就靠收取其租金维持基本生活。对此，原最高人民法院执行办2005年12月25日作出的（2005）执他字第16号批复认为：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）2第2条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。从最高人民法院最近几年监督案件的经验来看，基本形成了以案外人购买房屋的性质作为判断的“客观标准”。也就是说，如果案外人所购房屋的性质为居住用房，则认定为消费者。如果所购房产为写字楼、门面房等经营性用房，则不是消费者。为了减少执行法官在具体案件中的判断难度，本条（《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条3）第（2）项将其表述为：所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。这里的“用于居住”应当作宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用住房，只要有居住功能的，即应视为用于居住的房屋。这里的“无其他用于居住的房屋”，是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。

（3）交付了50%以上的购房款。
前述建设工程价款司法解释的用语是大部分购房款，但“大部分”并非规范用语，究竟是指51%还是60%？在语义上存在不确定性。我们认为，既然消费者物权期待权保护体现了对消费者生存权的倾斜，只要其缴纳的购房款超过50%，就应保护。本条从有利于消费者的原则出发，将大部分价款的标准确定为超过50%即可。当然，需要提醒的是，在案外人仅支付部分购房款的情形下，执行法院可以对买受人应当支付的剩余房款，按照到期债权进行执行。
（摘自江必新、刘贵祥主编：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第432~433页）
编者注：1.该司法解释已经被2020年12月29日公布的《最高人民法院关于废止部分司法解释及相关规范性文件的决定》（法释〔2020〕16号）废止，下同。
2.同注1。
3.该规定已经被2020年12月29日公布的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）修改，第29条内容无变化。

三、法律条文
1.《中华人民共和国民法典》
第八百零七条 【发包人未支付工程价款的责任】发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

2.《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》
河南省高级人民法院：
你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：
一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。
二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

3.《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》
第三十六条 承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）
第二十九条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

5.《全国法院民商事审判工作会议纪要》
125.【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
问题是，对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十” 如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。