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来源：江苏非诚勿扰资产管理有限公司

“基本解决执行难”工作开展以来，最高人民法院出台诸多司法解释和规范性文件规范执行工作。但在实际执行过程中，由于对相关法律、法规、司法解释等的内容学习不够，理解不一，导致在评估拍卖程序中频频出现问题。加强对评估拍卖工作的规范化管理，掌握评估、拍卖程序的整个过程，确保评估、拍卖这项司法活动的客观性和公平性，对实现执行工作的公平与正义，具有重要意义。
本文对执行程序中评估、拍卖、变卖过程中常见问题的法律规定进行了梳理，为执行案件提供参考。

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一、当事人对网络询价报告或评估报告提起执行异议的处理
（一）按照执行异议程序处理
法律依据：《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（以下简称财产处置规定）第二十二条规定“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”
根据上述规定，当事人、利害关系人对网络询价报告或者评估报告提出的异议符合该条规定情形的，应该照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。
（二）由评估机构作出书面说明，交由行业协会组织专业技术评审
法律依据：《财产处置规定》第二十三条规定“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。”
根据该条规定，当事人对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的分三种情况处理：
1.当事人、利害关系人仅对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。
2.当事人、利害关系人不仅对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议，同时涉及对财产基本信息错误、超出财产范围或者遗漏财产异议的，按照第1种情形予以处理。
3.当事人、利害关系人不仅对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议，同时涉及评估机构或者评估人员不具备相应评估资质、评估程序严重违法的，按照《财产处置规定》第二十二条第二款先对涉及评估机构或者评估人员不具备相应评估资质、评估程序严重违法的情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照第1种情形予以处理。
（三）不予受理
法律依据：《财产处置规定》第二十四条规定“当事人、利害关系人未在本规定第二十二条、第二十三条规定的期限内提出异议或者对网络询价平台、评估机构、行业协会按照本规定第二十二条、第二十三条所作的补正说明、专业技术评审结论提出异议的，人民法院不予受理。当事人、利害关系人对议价或者定向询价提出异议的，人民法院不予受理。”
根据该条规定，当事人、利害关系人对网络询价报告或者评估报告超出法定期限提出异议、或对网络询价平台、评估机构、行业协会按照《财产处置规定》第二十二条、第二十三条所作的补正说明、专业技术评审结论提出异议的，人民法院不予受理。当事人、利害关系人对议价或者定向询价提出异议的，人民法院不予受理。
备注：最高人民法院办公厅、中国资产评估协会等部门制定的《关于印发<人民法院委托评估专业技术评审工作规范》的通知>》于2019年11月22日印发执行，目前行业协会专业技术评审还不是很成熟，有部分行业还未成立专业评审委员会，对于没有成立专业评审委员会的行业，如当事人、利害关系人对由评估机构作出书面说明仍有异议的，建议按照《财产处置规定》第二十四条的规定，不予受理。

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二、在执行过程中采取直接变卖或强制变卖措施的情形
（一）法律依据：
1.《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》（以下简称《执行规定》）第46条规定“人民法院对查封、扣押的被执行人财产进行变价时，应当委托拍卖机构进行拍卖。财产无法委托拍卖、不适于拍卖或当事人双方同意不需要拍卖的，人民法院可以交由有关单位变卖或自行组织变卖。”第48条规定“被执行人申请对人民法院查封的财产自行变卖的，人民法院可以准许，但应当监督其按照合理价格在指定的期限内进行，并控制变卖的价款。”
2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖变卖规定》）第2条规定“人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外。”第34条规定“对查封、扣押、冻结的财产，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。金银及其制品、当地市场有公开交易价格的动产、易腐烂变质的物品、季节性商品、保管困难或者保管费用过高的物品，人民法院可以决定变卖。”
3.《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第9条规定“适当增加财产变卖程序适用情形。要在坚持网络司法拍卖优先原则的基础上，综合考虑变价财产实际情况、是否损害执行债权人、第三人或社会公共利益等因素，适当采取直接变卖或强制变卖等措施。
（1）被执行人申请自行变卖查封财产清偿债务的，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督其在一定期限内按照合理价格变卖。变卖期限由人民法院根据财产实际情况、市场行情等因素确定，但最长不得超过60日。
（2）被执行人申请对查封财产不经拍卖直接变卖的，经执行债权人同意或者变卖款足以清偿所有执行债务的，人民法院可以不经拍卖直接变卖。
（3）被执行人认为网络询价或评估价过低，申请以不低于网络询价或评估价自行变卖查封财产清偿债务的，人民法院经审查认为不存在被执行人与他人恶意串通低价处置财产情形的，可以监督其在一定期限内进行变卖。
（4）财产经拍卖后流拍且执行债权人不接受抵债，第三人申请以流拍价购买的，可以准许。
（5）网络司法拍卖第二次流拍后，被执行人提出以流拍价融资的，人民法院应结合拍卖财产基本情况、流拍价与市场价差异程度以及融资期限等因素，酌情予以考虑。准许融资的，暂不启动以物抵债或强制变卖程序。
被执行人依照9（3）规定申请自行变卖，经人民法院准许后，又依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二、二十三条规定向人民法院提起异议的，不予受理；被执行人就网络询价或评估价提起异议后，又依照9（3）规定申请自行变卖的，不应准许。”
根据上述规定，执行法院在执行过程中，应该结合案件的实际情况，在坚持网络司法拍卖优先原则的基础上，综合考虑变价财产实际情况、是否损害执行债权人、第三人或社会公共利益等因素，适当采取直接变卖或强制变卖等措施，提高财产变价率。
（二）在采取直接变卖或强制变卖等措施过程中应特别注意以下两个问题：
1.关于拍卖优先原则及其例外。
在处理拍卖优先原则及其例外的问题时应该适用《拍卖规定》及《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第9条规定。
《执行规定》第46条第1款对优先拍卖问题作了规定，第2款规定了拍卖优先原则的例外，但这些规定过于原则，实践中容易造成变卖的滥用。《拍卖规定》第2条进一步明确强调，“人民法院对査封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律、司法解释规定的除外情形”。
《拍卖规定》第2条规定了只有法律、司法解释规定的除外情形，才可作为拍卖优先原则的例外。作为拍卖优先原则的例外，《拍卖规定》第34条第1款在《执行规定》第46条的基础上，补充规定了变卖需经“有关权利人”同意。因此在处理拍卖优先原则及其例外的问题时应该适用《拍卖规定》。
《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第9条对采取直接变卖或强制变卖等措施进行了详细的规定和列举。对于符合该条规定的情形，可以按照该条规定采取直接变卖或强制变卖等措施进行处置。
2.关于变卖主体的问题。
《执行规定》第48条规定，被执行人申请对人民法院查封的财产自行変卖的，人民法院可以准许，但应当监督其按照合理价格在指定的期限内进行，并控制变卖的价款。《民诉法解释》第490条规定，人民法院在执行中要变卖被执行人财产的，可以交有关单位变卖，也可以由人民法院直接变卖，未涉及被执行人自行变卖的问题。从执行便利性以及变价效率考量，应予准许交由被执行人自行变卖财产，《民诉法解释》施行后，《执行规定》第48条继续适用。
备注：（1）虽然按照上述法律规定法院在执行过程中可以根据案件的实际情况，适当的采取直接变卖或强制变卖等措施，提高变价率，但需在坚持网络司法拍卖优先原则的基础上进行。
（2）虽然《民诉法解释》第490条未涉及被执行人自行变卖的问题，从执行便利性以及变价效率考量，应予准许交由被执行人自行变卖财产。但在实际操作过程中，为了避免出现被执行人自行变卖导致法院无法控制变卖价款的情况出现，法院在采取直接变卖或强制变卖等措施过程中仍应该坚持以网络变卖为原则，需在经过网络询价后，通过挂网进行变卖，不能交由被执行人自行变卖。

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三、经过拍卖变卖程序流拍后的处理
（一）坚持网络司法拍卖优先原则
法律依据：
1.《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，第2条规定“人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式，但法律、行政法规和司法解释规定必须通过其他途径处置,或者不宜采用网络拍卖方式处置的除外。
2.最高人民法院关于认真学习贯彻适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》的通知第二部分《网拍规定》适用中应当注意的问题，第二条规定“《网拍规定》施行后，地方各级人民法院在开展司法拍卖工作过程中应严格坚持网络司法拍卖优先原则。对法律、行政法规和司法解释规定必须通过其他途径处置或不宜采取网络拍卖方式处置的，报经执行法院院领导审批后可采用委托拍卖方式或其他方式对涉案财产进行变价。”
3.四川省高级人民法院《2019年全省法院执行工作意见》第十五条规定“以网络询价、网络拍卖为原则，提高财产处置效率。贯彻落实《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》，必须按照当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估的顺序，确定资产处置参考价。坚持“以网拍为原则、以传统拍卖为例外”，凡传统拍卖案件必须报省法院审批，凡网拍房屋必须腾退。”
根据上述规定，法院在开展司法拍卖工作过程中应严格坚持“以网拍为原则、以传统拍卖为例外”，凡传统拍卖案件必须报省法院审批。
（二）一拍流拍的处理
法律依据：
1.《拍卖、变卖规定》第二十六条规定“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人不申请以该次拍卖所定的保留价抵债的，应当在六十日内再行拍卖。”
2.《网拍规定》第26条第1款规定:“网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。”
根据上述规定，在一拍流拍的处理过程中需注意：
按照上述法律规定，结合执行工作实际，宜宾中院制定了《宜宾市中级人民法院关于规范财产处置执行的指导意见（试行）》，第11条规定“【一二拍持续进行】网络司法拍卖应当采取一次公告，一、二次拍卖连续进行的方式。即在公告中说明，在第一次保留价状态下没有成交的，确定的拍卖时间届满，即刻转为第二次保留价状态下的拍卖，持续进行。申请执行人书面申请第一次流拍即接受拍卖标的物抵偿债务，经审查符合抵偿条件的，不再公告第二次拍卖的内容。”在网络司法拍卖过程中应当严格按照该指导意见执行。
（三）二拍流拍的处理
法律依据：
1.《民诉法解释》第492条规定:“被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执行人。”
2.《拍卖、变卖规定》第二十七条规定“对于第二次拍卖仍流拍的动产，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该动产退还被执行人。”第二十八条规定“对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”
3.《网拍规定》第26条第2款规定:“再次拍卖流拍的，可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖。”
根据上述规定，在二拍流拍后，应分情形进行处理：
（1）关于动产二次流拍后是否进行变卖的问题，《拍卖、变卖规定》第二十七条与《网拍规定》第26条第2款不一致，《拍卖、变卖规定》对第二次拍卖仍流拍的动产，未规定变卖程序，仅规定“依照《拍卖、变卖规定》第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该动产退还被执行人。”《网拍规定》第26条第2款规定未区分动产和不动产，均规定再次拍卖流拍的可以变卖。《网拍规定》施行后，进行网络拍卖的，以《网拍规定》为准;进行传统拍卖的，适用《拍卖、变卖规定》规定。
（2）关于是否进行第三次拍卖的问题，《拍卖、变卖规定》第二十八条与《网拍规定》第26条第2款不一致，《网拍规定》未区分动产和不动产，均规定再次拍卖流拍的可以变卖，未再规定第三次拍卖程序。《网拍规定》施行后，进行网络拍卖的，以《网拍规定》为准;进行传统拍卖的，适用《拍卖、变卖规定》规定。
（3）关于流拍与变卖的衔接问题，《拍卖、变卖规定》第二十八条与《网络拍卖变卖衔接通知》第2条规定不一致。《网络拍卖变卖衔接通知》第2条规定:“网拍二拍流拍后，人民法院应当于10日内询问申请执行人或其他执行债权人是否接受以物抵债。不接受以物抵债的，人民法院应当于网拍二拍流拍之日起15日内发布网络司法变卖公告。”《拍卖、变卖规定》第二十八条规定对不动产及其他财产权第三次流拍且无抵债的情况下，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起7日内发出变卖公告。《网拍规定》施行后，进行网络拍卖的，以《网络拍卖变卖衔接通知》第2条规定为准;进行传统拍卖的，适用《拍卖、变卖规定》第二十八条规定。
4.关于刑事涉案财产的处置问题。《拍卖、变卖规定》第二十八条规定与《刑事财产部分执行规定》第12条相关。《刑事财产部分执行规定》第12条规定:“涉案财物最后一次拍卖未能成交，需要上缴国库的，人民法院应当通知有关财政机关以该次拍卖保留价予以接收;有关财政机关要求继续变价的，可以进行无保留价拍卖。需要退赔被害人的，以该次拍卖保留价以物退赔;被害人不同意以物退赔的，可以进行无保留价拍卖。”刑事涉案财产的执行适用《刑事财产部分执行规定》规定。
5.关于以物抵债的问题。根据上述规定，不管是通过传统拍卖还是网络司法拍卖，在一拍、二拍、三拍、变卖程序中，不管是哪个程序流拍后，申请执行人或者其他执行债权人都可以按照申请以物抵债，人民法院可以依照《拍卖、变卖规定》第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。
注意：在执行过程中，未经评估拍卖程序，法院不得裁定将被执行人的财产进行以物抵债。
6.关于经拍卖变卖流拍后，申请执行人或者其他执行债权人不同意以物抵债的问题。结合《拍卖、变卖规定》第二十七条、第二十八条、《网拍规定》规定第26条的规定，应该以解除查封、扣押，将该财产退还被执行人为原则，不解除查封、扣押为例外。分二种情况进行处理：
原则：解除查封、扣押，并将该财产退还被执行人。
（1）通过网络司法拍卖的,不区分动产和不动产，在经过一拍、二拍、变卖程序均流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该财产退还被执行人。
（2）通过传统拍卖的，需区分动产和不动产。动产在第二次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该动产退还被执行人；不动产或者其他财产权在经过第三次拍卖和变卖程序仍然流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该财产退还被执行人。
例外：关于经拍卖变卖流拍后，申请执行人或者其他执行债权人不同意以物抵债不解除查封、扣押的情形。
《民诉法解释》第492条规定中的“交付申请执行人管理”属于《拍卖、变卖规定》第二十八条规定中的“但对该财产可以采取其他执行措施的除外”的情形。
备注：在执行过程中，被执行人的财产经拍卖变卖流拍后，申请执行人不同意以物抵债的，法院应当书面告知申请执行人不同意以物抵债的法律后果，包括解封并退还被执行人、失去首封权、保全顺位等后果。
（四）不动产抵押物经拍卖变卖流拍后，债权人不同意以物抵债的的处理
1.不动产抵押物经拍卖变卖流拍后，申请执行人不同意以物抵债的，人民法院必须解除查封措施，将该财产退还被执行人。
法律依据：《拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定：“第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”
根据上述规定可知，不动产抵押物一旦进入拍卖执行阶段，在抵押物经拍卖变卖流拍且申请执行人不同意以物抵债的，法院应当依法对抵押物进行解封并将该财产返还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。在实践中，各地法院对此也持不同的观点，具体如下：
观点一：不动产抵押物经拍卖变卖流拍后，申请执行人不同意以物抵债的，法院应当解除对抵押物的查封，并将该财产退还被执行人。（云南省高级人民法院2018年案例（2018）云执复247号）
观点二：不动产抵押物经拍卖变卖流拍后，申请执行人不同意以物抵债的，如解除查封影响申请执行人债权权益的实现，则应继续查封抵押物，不予解封。（江苏省高级人民法院 2019年案例(2019)赣执复108号）
江苏省高级人民法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条之规定，该条中所指的“其他执行措施”，可包括强制管理和重新启动拍卖程序。因此，人民法院可以准许启动第二轮拍卖，法律、司法解释并没有禁止性规定，况且本案双方当事人均同意启动涉案财产的第二轮拍卖程序，故宜春中院启动第二轮拍卖程序并无不当。在该案中，在涉案房产三次流拍后，申请执行人不同意以物抵债，执行法院认为“其他执行措施”，可包括强制管理和重新启动拍卖程序，故决定继续查封抵押物，而没有解除抵押物的查封，并重新启动拍卖程序。
我们认为，在执行过程中，不动产抵押物经拍卖变卖流拍后，申请执行人不同意以物抵债的，应该严格按照《拍卖、变卖规定》第二十八条的规定，以解除查封退还被执行人为原则，不解除查封为例外。其中的例外情形也只有《民诉法解释》第492条规定中的“交付申请执行人管理”。
备注：在执行过程中，不动产抵押物经拍卖变卖流拍后，申请执行人不同意以物抵债的，法院应当书面告知申请执行人不同意以物抵债的法律后果，包括解封并退还被执行人、失去首封权、保全顺位等后果。
2.法院将申请执行人不同意以物抵债的不动产抵押物解除查封并退还被执行人后，债权人仍然享有抵押权。
法律依据：《中华人民共和国物权法》第177条（《中华人民共和国民法典》第393条）规定：“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。”
根据上述规定，抵押权作为一种担保物权，属于物权，根据物权法定原则，抵押权的设立、变更、内容、消灭等均由法律明确规定。债权人不同意以物抵债，并不意味着放弃抵押权，也不意味着抵押权实现，更不是主债权消灭，那么既然主债权未消灭，抵押权也未实现，债权人也并未放弃抵押权，抵押权就仍有效存续，债权人仍对该抵押物拍卖、变卖或作价所得价款享有优先受偿权。由此可知，即使法院将债权人不同意以物抵债的不动产抵押物解除查封并退还被执行人，该抵押权仍有效存续，债权人对该抵押物在抵押人担保范围内对其拍卖、变卖或作价所得价款仍享有优先受偿权。
3.法院对不同意以物抵债的不动产抵押物解除查封后，申请执行人可以申请恢复执行，重新申请查封并重新启动抵押物拍卖程序。
（1）在申请执行人不同意以物抵债后，法院可能会终结本次执行程序。
根据最高人民法院《关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第十六条第一款：“有下列情形之一的，可以以“终结本次执行程序”方式结案：......（4）被执行人的财产无法拍卖变卖，或者动产经两次拍卖、不动产或其他财产权经三次拍卖仍然流拍，申请执行人拒绝接受或者依法不能交付其抵债，经人民法院穷尽财产调查措施，被执行人确无其他财产可供执行的；......”，根据上述规定，人民法院对三次流拍，且申请执行人不同意以物抵债的，被执行人确无其他财产可供执行的，人民法院可以终结本次执行。在实践中，案件进入执行阶段后，申请执行人能提供的财产线索往往只有抵押物财产，而很难掌握债务人的其他财产线索，那么，在三次流拍后，申请执行人又不同意以物抵债的，就会导致被执行人无其他财产可供执行，从而被法院终结本次执行。
（2）申请执行人不同意以物抵债，法院终结本次执行后，债权人可以申请恢复执行并申请对抵押物再次进行查封并重新启动抵押物拍卖程序。
根据最高人民法院《关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第六条：“下列案件，人民法院应当按照恢复执行案件予以立案：......（3）执行实施案件以裁定终结本次执行程序方式报结后，如发现被执行人有财产可供执行，申请执行人申请或者人民法院依职权恢复执行的；......”，根据上述第三项的规定，终结本次执行程序后，如发现被执行人有财产可供执行，申请执行人申请恢复的，人民法院应予立案。也即，在法院将抵押物退还被执行人后，只要有财产可供执行，只要退还的抵押物仍在，就说明有财产可供执行，申请人可以向人民法院申请恢复执行。同时，人民法院也应予以立案，并对该抵押物再次进行查封并重新启动拍卖程序。

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