裁判要点

破产程序应坚持公平清偿原则，继续履行以房抵债协议将减少破产财产，应将其请求转化为金钱之债，进而通过破产程序公平受偿；以房抵债行为与房屋买卖行为相互关联、密不可分，其实质是实现以物抵债的交易目的，签订《房屋定购协议》的目的并非用于居住，权利人不属于消费性购房人，不享有优先受偿权。

典型案例

（2021）最高法民申969号

【关键词】

以房抵债；破产财产；破产撤销权；破产解除权；优先权

【案情简介】

朱宪林向廊坊市祥泰房地产开发有限公司（以下简称祥泰公司）提供借款。2013年10月29日经结算本息，双方经协商终止原借款合同关系，将本息金额转化为购房款，当日签署《房屋定购协议》，同时开具相应金额的购房收据。后祥泰公司进入破产程序，管理人认定朱宪林与祥泰公司签订的《房屋定购协议》系以房抵债，按照基础法律关系的性质认定为普通债权。朱宪林不服该认定，提起诉讼。

【争议焦点】

1、《房屋定购协议》应否继续履行。

2、朱宪林的债权能否优先于普通债权受偿。

【裁判主旨】

一、破产程序的目的在于集中公平清理破产企业的债权债务关系，债务人进入破产程序后，除非法律规定或者管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定决定继续履行合同之外，债权人对债务人根据合同享有的履行请求权，应当统一转化为金钱债权，由债权人通过申报债权并根据法定顺位获得清偿。

二、综合本案事实，祥泰公司与张宝峰之间的借款行为，与朱宪林之间的以房抵债行为，房屋买卖行为，相互关联、密不可分，其实质是实现以物抵债的交易目的，朱宪林签订《房屋定购协议》的目的并非用于居住。因此，原审法院驳回其要求在破产程序中优先于普通债权受偿的诉讼请求，并无不当。

（最高人民法院）

【华泰破产团队研读】

以房抵债作为以物抵债的形式之一，指债务人与债权人协商一致，用债务人所拥有的房产抵偿债务的行为，按约定以房抵债的时间不同，可划分为债务履行期限届满前的以房抵债和债务履行期限届满后的以房抵债。我国现行法律规定并未形成以物抵债制度，实践中多引用《物权法》（已失效）、《担保法》（已失效）、《民法典》、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称“《民间借贷司法解释》”）以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“《九民纪要》”）等相关规定作为裁判依据。

具体到破产程序中，鉴于公平清偿原则，管理人在审查以房抵债类型债权时，不仅要依据上述规定，还须贯彻《企业破产法》以及相关司法解释的精神，难免“节外生枝”。现将典型问题梳理如下：

一、基础债权债务关系之审查

基础债权债务关系是以房抵债关系的前提，审查以房抵债类型债权时应先从基础债权债务着手，主要围绕以房抵债中所抵“债务”的审查进行。第一，查明以房抵债时债权人要求清偿“债务”的主张依法应否得到支持，这里需要综合基础债权债务关系所涉合同成立、生效、履行状态进行判断。如在借款合同关系中，债权人未实际提供借款的，虽合同成立且生效，但债权人相关主张不应得到支持，以房抵债就无从谈起；在建设工程施工合同中，虽被认定为无效合同，但发包人最终负有支付工程价款的义务，此时以房抵债不因建设工程施工合同无效而无效。第二，查明“债务”数额计算明细是否合法。如借款合同关系中利息和相关费用的核算如存在突破或变相突破法定利率红线的情形，应予纠正。

二、以房抵债之审查

（一）以房抵债协议效力

债务履行期限届满前的以房抵债，实质上是为了担保债权的实现，关于债权人直接取得房屋所有权的约定属于流质、流押契约，违反了我国禁止流质、流押的强制规定，应确认为无效。但《民法典》颁布以来，有观点认为《民法典》第四百零一条、第四百二十八条未再规定“不得与抵押人（出质人）约定债务人不履行到期债务时抵（质）押财产归债权人所有”，实际上缓和了禁止流质、流押规则，以房抵债将不能依据禁止流质、流押的规定而认定其无效。

债务履行期限届满后的以房抵债，一般认为在不存在其他无效情形下，应尊重当事人的意思自治，确认以房抵债协议有效。

（二）是否产生物权变动效力

《民法典》第二百零九条规定，不动产物权变动未经登记的不发生效力。即便以房抵债协议有效，如房屋未变更登记的，也不发生物权变动效力，仍属破产财产。如（2019）最高法民申3989号判决书认为，直至人民法院受理金凤桐公司的破产申请重整之日，作为抵债物的房屋既未交付，也未办理产权变更手续，故其仍属于金凤桐公司的破产财产。

（三）破产中以房抵债协议继续履行的问题

如认为以房抵债有效，则不得不考虑其继续履行问题。《九民纪要》第44条、第45条规定，对于债务履行期限届满后达成以物抵债协议一般应当继续履行，对于债务履行期届满前达成以物抵债协议，应当根据原债权债务关系提起诉讼。

具体到破产程序中，应结合《企业破产法》的立法精神及原则。如继续履行以房抵债协议将使一般债权人事实上取得了物权性质的权利，从而导致破产财产范围减少，不符合破产法公平清偿债务、避免个别清偿的精神。故债权人虽有权要求履行协议，但是基于客观事实已经不能取得房屋所有权，应将其请求转化为金钱之债，进而通过破产程序公平受偿。如（2019）最高法民申3989号、（2019）最高法民申1529号案例。

三、管理人应对及权利行使

基于破产程序公平清偿原则，以房抵债不应继续履行，管理人可通过以下方式应对。

（一）破产撤销权

对于以房抵债存在《破产法》第三十一条、三十二条规定的情形，管理人有权请求人民法院予以撤销。案如(2020)最高法民申3619号裁定书认为，本案的预告登记行为发生在人民法院受理破产申请前六个月内，根据《破产法》第三十一条、三十二条规定，对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。田红作为债权人可以向广信公司管理人申报相应的债权。

（二）关于解除权

《破产法》第十八条规定了管理人破产解除权，但行使该权利的前提是“债权人与债务人双方均未履行完毕合同”，但在以房抵债关系中，债权人已无其他尚未履行完毕的义务，仅有债务人尚未履行交付房屋、办理登记的义务，属“债务人一方均未履行完毕合同”。因此，行使破产解除权的前提并不存在。如(2021)最高法民申2462号案例。

管理人撤销权只能针对人民法院受理破产申请前一年内、前六个月内相应情形行使，如以房抵债超出该期限限制，管理人如何应对？

实务中有案例以继续履行合同将有违破产法“禁止个别清偿原则”为由，为维护全体债权人利益，依据《民法典》第五百八十条和《九民纪要》第48条“合同僵局中违约方申请合同解除权”之规定解除合同。如（2020）最高法民申2256号案例、（2019）最高法民申3582号案例中，法院认为，破产受理后，对于此类办理物权转移的合同的继续履行行为将有悖于破产法第16条规定而无效，因此该情形下，合同无继续履行之条件，陷入僵局，管理人可以依法主张解除，由债权人配合办理合同解除后的备案登记解除手续。

四、以房抵债类型债权性质认定

（一）不应享有消费性购房者优先权

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及《九民会议纪要》第125条明确了消费性购房者认定条件。应当认为，以房抵债债权人并不属于上述条款中“消费性购房者”的范围，故不享有消费性购房者优先权，在破产清偿中应作为普通债权进行申报。如（2020）最高法民申2681号民事裁定书认为孙淑丽基于广信公司的以房抵债行为而形成购房事实，其购房目的在于实现债权，并非为生活、居住需要。孙淑丽不属于消费者购房人，不能据此取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利。

（二）关于担保物优先权

《最高人民法院关于适用<<>中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》出台，让与担保被纳入法定担保物权形式。以房抵债权利人要求就房屋享担保物优先权的，管理人应严格审查是否符合该司法解释以及《九民纪要》第71条关于让与担保构成要件的规定，尤其是“完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下”这一要件，即不动产已经办理产权变更登记。实践中绝大多数以房抵债情形中房产均未完成产权变更登记，因此权利人不享有让与担保物权。

（三）关于后让与担保

我国法律尚未明确规定后让与担保法律效力，《民间借贷司法解释》第二十四条第一款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。因此权利人主张后让与担保的，仍按照基础债权债务关系确认债权。

作者  |  刘学志  鲍秀坤  陈子欣

北京华泰（郑州）律师事务所

来源  |  作者投稿《破产法实务》